Simulateur Rendement SCPI 2026
Calculez le revenu net de votre investissement en SCPI apres frais d'entree et fiscalite foncière.
Moyenne 2026 : 4,8%
Typique : 8-12%
Typique : 0-2%
Les revenus SCPI s'ajoutent a la TMI + 17,2% de prelevements sociaux
Revenu net mensuel (apres impots)
95 EUR
Rendement net : 2.28%/an
Revenu brut annuel
2 160 EUR
Impots annuels
-1 020 EUR
Revenu net total sur 15 ans
17 107 EUR
Plus-value parts (revalorisation)
+7 244 EUR
Estimation indicative. Le TDVM n'est pas garanti. Les SCPI comportent un risque de perte en capital.
Comprendre le rendement d'une SCPI
Une SCPI (Societe Civile de Placement Immobilier) permet d'investir dans l'immobilier locatif sans contrainte de gestion. Vous achetez des parts, la societe de gestion achete et loue des immeubles (bureaux, commerces, logements, sante), et redistribue les loyers sous forme de dividendes.
Le TDVM : indicateur cle
Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marche) represente les dividendes annuels divises par le prix de la part. Moyenne 2025-2026 : 4,52% selon l'ASPIM. Les meilleures SCPI montent a 5,5-6,5% (notamment les SCPI europeennes et les SCPI de sante/logistique).
Fiscalite : le gros point noir
Les revenus SCPI en direct sont imposes comme revenus fonciers :
- Impot sur le revenu : a votre TMI (0%, 11%, 30%, 41%, 45%)
- Prelevements sociaux : +17,2%
- Pour un TMI 30% : impot global = 47,2% sur les revenus bruts
Solutions pour reduire l'impot : investir via une assurance-vie, une SCPI europeenne (fiscalite du pays source), un demembrement (nue-propriete), ou une SCI a l'IS.
Les 3 types de SCPI
- SCPI de rendement (90% du marche) : immobilier d'entreprise, TDVM 4-6,5%
- SCPI fiscales : Pinel, Malraux, Denormandie — reduction d'impot en echange d'un rendement plus faible
- SCPI de plus-value : pari sur la revalorisation des parts (pas de dividendes)
Questions frequentes
Quel est le rendement moyen d'une SCPI en 2026 ?
Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marche) moyen des SCPI en 2025-2026 est d'environ 4,52% selon l'ASPIM, avec les meilleures SCPI autour de 5,5-6,5%. Ce rendement ne tient pas compte des frais d'entree (8-12%) ni de la fiscalite (TMI + 17,2% de prelevements sociaux sur les revenus fonciers). Le rendement NET pour un contribuable TMI 30% tourne donc autour de 2,3-3,5%.
Quelle est la fiscalite des revenus SCPI ?
Les revenus distribues par une SCPI sont imposes comme des revenus fonciers : ils s'ajoutent a votre revenu imposable dans la tranche marginale d'imposition (TMI) et sont egalement soumis a 17,2% de prelevements sociaux. Pour un TMI 30%, cela fait un taux global de 47,2% sur les revenus bruts. Le regime micro-foncier (abattement 30%) n'est possible que si les revenus fonciers totaux sont inferieurs a 15 000 EUR/an.
Les SCPI sont-elles un bon investissement en 2026 ?
Les SCPI offrent un rendement regulier sans gestion directe, mais avec plusieurs risques : frais d'entree eleves (8-12% pouvant necessiter 2-3 ans pour etre amortis), liquidite limitee (delai de revente 1-6 mois), risque de baisse de la valeur des parts (cas 2023-2024 avec -10 a -17% pour certaines SCPI de bureaux), fiscalite lourde pour les hauts TMI. Elles restent interessantes pour diversifier un patrimoine sans contrainte de gestion, mais a detenir 10+ ans.
Peut-on investir en SCPI via une assurance-vie ?
Oui, de nombreuses SCPI sont accessibles en unite de compte dans une assurance-vie. L'avantage majeur : la fiscalite bien plus douce (pas de TMI sur les revenus generes a l'interieur du contrat, abattement 4 600 EUR / 9 200 EUR apres 8 ans a la sortie). Inconvenient : seul environ 85% du TDVM est reverse (l'assureur prend 12-15%), et il faut payer les frais de gestion du contrat (0,5-1%/an).
Sources officielles et methode de calcul
Le rendement d'une SCPI (taux de distribution) rapporte les revenus distribues au prix de la part. Le simulateur estime les revenus nets selon le montant investi, le taux de distribution et la fiscalite des revenus fonciers.
Sources officielles
Calculs deterministes bases sur les baremes officiels en vigueur. Donnees verifiees et mises a jour : juin 2026.