Calcul Revenus Fonciers 2026
Simulez l'imposition de vos loyers. Comparez micro-foncier vs regime reel, identifiez le regime le plus avantageux.
Imposition totale — regime micro-foncier
3 965 €
Revenu imposable
8 400 €
Rendement net
67,0%
Detail de l'imposition
Comparaison micro vs reel
Micro-foncier ou regime reel : comment choisir ?
Les revenus fonciers sont les loyers percus de la location de biens immobiliers non meublas. Ils sont imposes a votre tranche marginale d'imposition (TMI) + 17,2% de prelevements sociaux. Deux regimes s'appliquent :
Micro-foncier
- • Loyers bruts < 15 000 €/an
- • Abattement forfaitaire de 30%
- • Pas de justificatifs de charges
- • Declaration simplifiee (2042)
Regime reel
- • Applicable quel que soit le montant
- • Deduction des charges reelles
- • Creation possible d'un deficit foncier
- • Declaration 2044 obligatoire
Charges deductibles en regime reel
Taxe fonciere
Part non recuperee sur le locataire
Interets d'emprunt
Interets + assurance pret immobilier
Travaux d'entretien
Reparations, amelioration (hors construction)
Frais de gestion
Agence, syndic, frais de procedures
Assurances
PNO, garantie loyers impayes
Charges de copropriete
Non recuperables aupres du locataire
Impact de la TMI sur votre imposition
| TMI | IR seul | IR + PS (17,2%) | Taux effectif micro |
|---|---|---|---|
| 0% | 0% | 17.2% | 12.0% |
| 11% | 11% | 28.2% | 19.7% |
| 30% | 30% | 47.2% | 33.0% |
| 41% | 41% | 58.2% | 40.7% |
| 45% | 45% | 62.2% | 43.5% |
* Taux effectif micro = (TMI + PS) x 70% (apres abattement 30%)
Questions frequentes
Quelle difference entre micro-foncier et regime reel ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers bruts (accessible si loyers < 15 000 €/an). Le regime reel deduit les charges reelles : taxe fonciere, assurance, interets d'emprunt, travaux, frais de gestion. Le reel est plus avantageux quand les charges reelles depassent 30% des loyers.
Qu'est-ce que le deficit foncier ?
En regime reel, si vos charges deductibles depassent vos loyers, vous creez un deficit foncier. Celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an, ce qui reduit directement votre impot sur le revenu. L'exces est reportable sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes.
Quelles charges sont deductibles en regime reel ?
En regime reel, vous pouvez deduire : la taxe fonciere, les primes d'assurance, les interets et frais d'emprunt, les depenses de travaux (entretien, reparation, amelioration), les frais de gestion locative, les charges de copropriete non recuperables, et les frais de diagnostics. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas deductibles.
Peut-on passer du micro-foncier au regime reel ?
Oui. Le passage au regime reel est possible a tout moment. En revanche, une fois opte pour le reel, vous y etes engage pendant 3 ans minimum. Il est conseille de faire les calculs pour comparer les deux regimes avant de choisir, surtout si vous avez des travaux importants ou un emprunt en cours.
Sources officielles et methode de calcul
Les revenus fonciers (location nue) sont imposes au micro-foncier (abattement de 30 %) en dessous de 15 000 euros de loyers annuels, ou au regime reel (deduction des charges reelles) au-dela ou sur option. Le simulateur compare les deux regimes.
Sources officielles
Calculs deterministes bases sur les baremes officiels en vigueur. Donnees verifiees et mises a jour : juin 2026.