Calcul Plus-Value Immobiliere 2026
Simulez l'impot sur la plus-value immobiliere. Abattements, IR 19%, PS 17,2%, surtaxe.
Impot total a payer
17 561 €
Plus-value brute
55 000 €
Net vendeur
282 439 €
Detail imposition
Abattements (8 ans)
Prix d'achat corrige
245 000 €
(achat + frais 15 000 € + travaux 30 000 €)
Comment calculer la plus-value immobiliere ?
La plus-value immobiliere = prix de vente − prix d'achat corrige (achat + frais d'acquisition + travaux). Elle est imposee a 19% d'IR + 17,2% de PS = 36,2%, avec des abattements selon la duree de detention.
Tableau des abattements
| Duree | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0 ans | 0% | 0% |
| 5 ans | 0% | 0% |
| 6 ans | 6% | 1.6% |
| 10 ans | 30% | 8.3% |
| 15 ans | 60% | 16.5% |
| 20 ans | 90% | 24.8% |
| 22 ans | 100% | 28,0% |
| 25 ans | 100% | 55% |
| 30 ans | 100% | 100% |
Exonerations
Residence principale
Exoneration totale
Vente < 15 000 €
Exoneree si prix de vente < 15 000 €
Premiere vente
Sous conditions (remploi dans les 24 mois)
Detention > 22 ans
Exoneree d'IR (PS restent jusqu'a 30 ans)
Frais, travaux et surtaxe : les details qui changent le montant
Au-dela du calcul de base, plusieurs mecanismes peuvent augmenter ou alleger sensiblement la plus-value imposable. Bien les connaitre permet souvent d'economiser plusieurs milliers d'euros.
Majorer le prix d'achat (pour reduire la plus-value)
- Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans justificatif (ou frais reels si superieurs)
- Travaux : forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est detenu depuis plus de 5 ans, sans fournir de factures (ou montant reel sur justificatifs)
Ces deux forfaits se cumulent : pour un bien achete 200 000 €, on peut ajouter d'office 15 000 € de frais et 30 000 € de travaux au prix d'acquisition, soit 45 000 € de plus-value en moins a taxer.
La surtaxe sur les plus-values elevees
Au-dela de 50 000 € de plus-value imposable (apres abattements), une taxe supplementaire progressive de 2 % a 6 % s'ajoute aux 36,2 % deja dus. Elle ne concerne ni la residence principale (exoneree) ni les terrains a batir.
Exemple chiffre
Bien locatif achete 200 000 € en 2010, revendu 320 000 € en 2026 (16 ans de detention). Prix d'achat majore : 200 000 + 15 000 (frais) + 30 000 (travaux) = 245 000 €. Plus-value brute : 75 000 €. Apres 66 % d'abattement IR (11 ans au-dela de la 5e), la base IR tombe a environ 25 500 €, soit ~4 845 € d'impot sur le revenu, auxquels s'ajoutent les prelevements sociaux apres leur propre abattement. Sans le forfait travaux, la facture aurait ete nettement plus lourde.
Questions frequentes
Comment est imposee la plus-value immobiliere ?
La plus-value immobiliere est imposee a 19% d'impot sur le revenu + 17,2% de prelevements sociaux, soit 36,2% au total. Des abattements s'appliquent en fonction de la duree de detention : exoneration totale d'IR apres 22 ans et de PS apres 30 ans.
La vente de ma residence principale est-elle imposee ?
Non. La plus-value realisee lors de la vente de votre residence principale est totalement exoneree d'impot, quelle que soit la duree de detention ou le montant de la plus-value.
Quels abattements pour duree de detention ?
Pour l'IR : 6% par an de la 6e a la 21e annee, puis 4% la 22e annee (exoneration totale a 22 ans). Pour les PS : 1,65% par an de la 6e a la 21e annee, 1,6% la 22e annee, puis 9% par an de la 23e a la 30e annee (exoneration totale a 30 ans).
Peut-on deduire les travaux du calcul de la plus-value ?
Oui. Les travaux d'amelioration, de construction ou d'agrandissement realises par des entreprises sont deductibles du prix de vente pour reduire la plus-value imposable. Ils doivent etre justifies par des factures. Les travaux d'entretien courant ne sont pas deductibles. Alternativement, un forfait de 15% du prix d'achat est applicable sans justificatif si le bien est detenu depuis plus de 5 ans.
Sources officielles et methode de calcul
La plus-value imposable est la difference entre prix de vente et prix d'acquisition (majore des frais et travaux), reduite par des abattements pour duree de detention. Elle est taxee a l'impot (19 %) et aux prelevements sociaux (17,2 %). La residence principale est exoneree.
Sources officielles
Calculs deterministes bases sur les baremes officiels en vigueur. Donnees verifiees et mises a jour : juin 2026.