Simulateur Denormandie 2026
Calculez votre reduction d'impot pour un investissement dans l'ancien avec travaux, en metropole ou en outre-mer.
Votre investissement Denormandie
Min. 25 % du cout total pour etre eligible
Operation eligible au dispositif Denormandie
Les travaux representent 25,0 % du cout total. Condition des 25 % remplie.
Reduction d'impot totale sur 9 ans
36 000 EUR
Taux applique : 18 % · Base : 200 000 EUR
Cout total de l'operation
200 000 EUR
Acquisition + travaux
Part des travaux
25,0 %
Seuil minimum : 25,0 %
Detail de la reduction d'impot
| Base de calcul retenue | 200 000 EUR |
| Taux de reduction (Metropole, 9 ans) | 18 % |
| Reduction totale | 36 000 EUR |
| Reduction annuelle | 4 000 EUR / an |
Simulation indicative. La reduction est imputable dans la limite du plafond global des niches fiscales de 10 000 EUR/an. Verifiez l'eligibilite de votre commune (programme Action coeur de ville ou ORT) et consultez un conseiller fiscal.
Le dispositif Denormandie : l'investissement locatif dans l'ancien proroge jusqu'en 2027
Depuis la fermeture du Pinel neuf au 31 decembre 2024, le dispositif Denormandie est devenu le principal mecanisme de defiscalisation immobiliere ouvert aux particuliers en France. Il s'adresse aux investisseurs qui achetent un logement ancien dans une ville moyenne en declin demographique ou commercial, s'engagent a y realiser des travaux significatifs, puis le mettent en location nue pendant 6, 9 ou 12 ans. Grace a la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, le dispositif est proroge jusqu'au 31 decembre 2027.
Quelles communes sont eligibles ?
Seules les communes adherant au programme Action coeur de ville (environ 234 villes moyennes comme Amiens, Bethune, Calais, Lens, Limoges, Mulhouse, Perpignan, Saint-Quentin...) ou ayant conclu une convention ORT (operation de revitalisation du territoire) sont eligibles. Depuis 2024, le dispositif est aussi ouvert aux coproprietes en grande difficulte. Pour verifier votre commune, consultez le simulateur officiel sur service-public.fr.
Quels travaux sont comptabilises ?
Les travaux doivent couvrir au moins 25 % du cout total de l'operation (prix d'acquisition + travaux). Sont retenus : amelioration de la performance energetique d'au moins 20 % (ou 30 % si chauffage electrique), creation de surface habitable nouvelle, travaux de modernisation, d'assainissement ou de securite. Les travaux de construction ou reconstruction sont exclus. Ils doivent etre realises par des professionnels.
Taux et plafonds en detail
| Duree | Taux Metropole | Taux Outre-mer |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 23 % |
| 9 ans | 18 % | 29 % |
| 12 ans | 21 % | 32 % |
La base de calcul est plafonnee a 300 000 EUR par an et a 5 500 EUR/m2 de surface habitable. La reduction d'impot s'impute dans la limite du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 EUR/an (en metropole).
Exemple chiffre complet
Acquisition d'un appartement a 150 000 EUR + 50 000 EUR de travaux (soit 25 % du total de 200 000 EUR, operation eligible) :
Metropole - 9 ans
- Base retenue : 200 000 EUR
- Taux : 18 %
- Reduction totale : 36 000 EUR
- Soit : 4 000 EUR/an d'impot en moins
Outre-mer - 9 ans
- Base retenue : 200 000 EUR
- Taux : 29 %
- Reduction totale : 58 000 EUR
- Soit : 6 444 EUR/an d'impot en moins
Avantages et points de vigilance
Avantages
- + Seul dispositif de defiscalisation locative encore ouvert (Pinel ferme fin 2024)
- + Taux majores en outre-mer (jusqu'a 32 %)
- + Valorisation du patrimoine via renovation
- + Proroge jusqu'au 31/12/2027
Points de vigilance
- - Commune obligatoirement eligible (Action coeur de ville / ORT)
- - Travaux min. 25 % du cout total
- - Plafond niches fiscales 10 000 EUR/an
- - Loyers et ressources locataires plafonnees par zone
Questions frequentes
Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le Denormandie est une reduction d'impot pour l'investissement locatif dans l'immobilier ANCIEN avec travaux. Il remplace le Pinel pour l'ancien (le Pinel neuf est ferme depuis le 31/12/2024). Le bien doit etre situe dans une commune du programme Action coeur de ville ou faisant l'objet d'une convention ORT (operation de revitalisation du territoire). Les travaux doivent representer au moins 25 % du cout total de l'operation.
Quelles villes sont eligibles au Denormandie ?
Les communes eligibles sont celles beneficiant du programme Action coeur de ville (environ 234 villes moyennes dont Amiens, Bethune, Arras, Auxerre, Boulogne-sur-Mer, Calais, Lens, Limoges, Mulhouse...) et celles disposant d'une convention ORT. Consultez le simulateur officiel sur service-public.fr ou le site action-coeur-de-ville.fr pour verifier si votre commune est eligible.
Quels travaux sont pris en compte pour le Denormandie ?
Les travaux doivent correspondre a l'une de ces categories : amelioration de la performance energetique du logement d'au moins 20 % (ou 30 % si chauffage electrique), creation de surface habitable nouvelle, modernisation ou assainissement, travaux de securite. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement sont exclus. Les travaux doivent etre realises par des entreprises (pas en auto-construction).
Quels sont les taux de reduction d'impot Denormandie ?
En metropole : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans. En outre-mer (DOM-COM) : 23 % pour 6 ans, 29 % pour 9 ans, 32 % pour 12 ans. Ces taux s'appliquent sur la base retenue (prix + travaux, plafonnes a 300 000 EUR et 5 500 EUR/m2). La reduction est repartie a parts egales chaque annee (sauf pour 12 ans : 9 ans de periode principale puis 1 %/an les 3 dernieres annees).
Quelle est la difference entre le Denormandie et l'ancien dispositif Pinel ?
Le Pinel neuf est definitvement ferme depuis le 31 decembre 2024. Le Denormandie le remplace pour l'investissement dans l'ANCIEN avec travaux. Differences cles : le Denormandie impose des travaux representant 25 % minimum du cout total (ce qui n'existait pas en Pinel), il cible les centres-villes degrades (communes Action coeur de ville / ORT) plutot que les zones tendues du Pinel, et ses taux en outre-mer sont plus eleves. Le Denormandie est prolong jusqu'au 31 decembre 2027.
Quels sont les plafonds du dispositif Denormandie ?
Trois plafonds s'appliquent : (1) La base de calcul est limitee a 300 000 EUR par an et a 5 500 EUR/m2 de surface habitable. (2) La reduction d'impot s'impute dans la limite du plafond global des niches fiscales de 10 000 EUR/an (en metropole). (3) Le logement doit etre loue nu a titre de residence principale du locataire, a un loyer et a des locataires respectant des plafonds de ressources selon la zone (similaires aux plafonds Pinel A, A bis, B1, B2).
Jusqu'a quand peut-on investir en Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est proroge jusqu'au 31 decembre 2027, grace a l'article 42 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. L'acquisition (compromis signe) doit intervenir avant cette date. Il a egalement ete etendu aux coproprietes en grande difficulte, ce qui elargit le perimetre des biens eligibles. Apres 2027, l'avenir du dispositif n'est pas encore determine.
Sources officielles et methode de calcul
La reduction d'impot Denormandie (article 199 novovicies du CGI) est calculee sur la base min(prix acquisition + travaux, 300 000 EUR). Les taux (12/18/21 % en metropole, 23/29/32 % en outre-mer selon la duree 6/9/12 ans) sont appliques conformement aux textes officiels. Pour 12 ans, la repartition annuelle distingue les 9 premieres annees (taux principal) des 3 dernieres (1 %/an). La prorogation au 31/12/2027 est issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.
Sources officielles
- Service-Public.fr - Dispositif Denormandie
- BOFiP - Denormandie (article 199 novovicies CGI)
- Legifrance - Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 (prorogation)
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