Calcul Amortissement LMNP
Simulez l'amortissement LMNP regime reel et l'economie fiscale vs micro-BIC.
Valorisation du bien
~10-20% du prix
Revenus et charges
Taxe, copro, interets, assurance
Amortissement annuel total
6 762 EUR
Economie d'impot annuelle : 3 192 EUR
Amort. bien /an
5 333 EUR
sur 30 ans
Amort. mobilier /an
1 429 EUR
sur 7 ans
Regime reel vs micro-BIC
| Impot annuel (micro-BIC) | 2 832 EUR |
| Impot annuel (reel avec amortissement) | 820 EUR |
| Gain regime reel | +2 012 EUR/an |
Regime BIC reel simplifie. L'amortissement ne peut creer de deficit fiscal (plafond au resultat imposable). Declaration 2031-SD obligatoire. Consultez un expert-comptable pour votre situation.
LMNP reel : le meilleur regime pour l'immobilier locatif meuble
Le LMNP au reel est souvent le regime fiscal le plus avantageux pour un investissement locatif meuble. Grace a l'amortissement comptable, vous pouvez souvent reduire votre imposition sur les loyers a ZERO pendant plusieurs annees, sans perdre de tresorerie reelle.
Comment calculer l'amortissement ?
3 etapes :
- Decomposer le prix d'acquisition : terrain (non amortissable, ~10-20%), bien (amortissable), mobilier (amortissable plus rapidement)
- Choisir les durees d'amortissement : 30 ans pour le bien, 7 ans pour le mobilier (durees usuelles)
- Calculer l'annuite : valeur / duree = amortissement annuel deductible
Exemple concret
Bien a 200 000 EUR (dont 30 000 terrain) + 10 000 EUR mobilier, loyers 12 000 EUR/an, charges 3 500 EUR/an, TMI 30% :
- Amortissement bien : 160 000 / 30 ans = 5 333 EUR/an
- Amortissement mobilier : 10 000 / 7 ans = 1 429 EUR/an
- Total amortissement : 6 762 EUR/an
- Resultat imposable : 12 000 - 3 500 - 6 762 = 1 738 EUR
- Impot annuel : 1 738 × (30% + 17,2%) = 820 EUR
- Micro-BIC : (12 000 × 50%) × 47,2% = 2 832 EUR
- Gain avec le reel : ~2 000 EUR/an
Avantages & limites
Avantages
- + Reduction massive de l'impot sur loyers
- + Preservation de la tresorerie
- + Report illimite des amortissements non utilises
- + Statut LMNP accessible (loyers < 23 000 EUR)
Limites
- - Comptabilite obligatoire (expert-comptable conseille)
- - Cout comptable : 300-1 000 EUR/an
- - L'amortissement ne cree pas de deficit
- - Impact sur plus-value en cas de revente
Questions frequentes
Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP ?
En LMNP (Location Meublee Non Professionnelle) regime reel, l'amortissement consiste a deduire chaque annee une fraction de la valeur du bien et du mobilier de vos revenus locatifs, comme le ferait une entreprise. Le bien immobilier (hors terrain) s'amortit typiquement sur 25 a 40 ans, le mobilier sur 5 a 10 ans. Cet amortissement est une charge non decaissable qui reduit le resultat fiscal et donc l'impot, tout en preservant votre tresorerie reelle.
LMNP micro-BIC ou reel : lequel choisir ?
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les loyers (71% si meuble de tourisme classe), simple mais souvent moins avantageux. Regime reel : vous deduisez les charges reelles + l'amortissement, ce qui efface souvent totalement l'impot sur les loyers. Regle simple : le reel est quasi TOUJOURS plus avantageux des que vos charges reelles (taxes, copro, interets, amortissement) depassent 50% des loyers (soit quasi tous les cas). Obligation de comptabilite en reel (logiciel ou expert-comptable).
Quelle duree d'amortissement pour un bien LMNP ?
Duree d'amortissement indicative LMNP (usage comptable francais) : Bien immobilier (hors terrain, non amortissable) : 25-40 ans (30 ans standard). Mobilier : 5-10 ans (lit, canape, table). Electromenager : 5-7 ans. Decoration/Linge : 5 ans. Gros oeuvre de renovation : 15-25 ans. Chaque composant peut etre amorti separement (methode dite 'par composants'). Un expert-comptable optimise la decomposition pour maximiser l'amortissement.
L'amortissement peut-il creer un deficit fiscal en LMNP ?
Non, en LMNP, l'amortissement ne peut PAS creer de deficit : il est plafonne au montant du resultat imposable (apres deduction des charges). La fraction non utilisee d'amortissement est reportable sans limite de temps, ce qui est tres avantageux : elle s'applique sur les benefices futurs. Contrairement au LMP (Loueur Meuble Professionnel), le deficit LMNP ne peut pas etre impute sur le revenu global.
Quel est l'impact de l'amortissement LMNP sur la plus-value a la revente ?
En LMNP, les amortissements deduits ne sont pas reintegres dans le calcul de la plus-value (contrairement au LMP). La plus-value est calculee sur la difference entre le prix de vente et le prix d'achat initial, ce qui est un avantage fiscal majeur du statut LMNP par rapport au LMP.
Sources officielles et methode de calcul
En location meublee non professionnelle (LMNP) au regime reel, l'amortissement du bien et du mobilier se deduit des loyers, ce qui reduit fortement l'imposition. Le simulateur estime l'amortissement deductible et l'impact fiscal selon les composants amortis.
Sources officielles
Calculs deterministes bases sur les baremes officiels en vigueur. Donnees verifiees et mises a jour : juin 2026.