Calcul Capacite d'Emprunt 2026
Combien pouvez-vous emprunter pour votre projet immobilier ?
Vos informations
Votre capacite d'emprunt maximale
152 859 €
Budget total (emprunt + apport)
172 859 €
Mensualite maximale
913 €/mois
Reste a vivre
1 587 €
apres credit et charges
Cout des interets
57 089 €
sur 20 ans a 3.35%
Cout assurance
9 172 €
taux 0.3%
Cout total du credit
66 261 €
interets + assurance
Conformite HCSF 2026
Taux d'endettement : 36.5%
Maximum autorise : 35% (HCSF)
Reste a vivre : 1 587 €/mois
Minimum recommande : 700 € (seul) / 1 200 € (couple)
Duree : 20 ans
Maximum autorise : 25 ans (27 ans si construction)
Comparatif par duree
| Duree | Taux | Capacite | Mensualite | Budget total | Cout credit |
|---|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3.2% | 124 926 € | 906 €/mois | 144 926 € | 38 157 € |
| 20 ans | 3.35% | 152 859 € | 913 €/mois | 172 859 € | 66 261 € |
| 25 ans | 3.45% | 175 678 € | 919 €/mois | 195 678 € | 99 932 € |
Plus la duree est longue, plus vous pouvez emprunter, mais le cout total du credit augmente.
Comment calculer sa capacite d'emprunt immobilier ?
La capacite d'emprunt represente le montant maximum que vous pouvez emprunter aupres d'une banque pour financer votre projet immobilier. Elle depend de vos revenus, de vos charges existantes, de la duree du pret et du taux d'interet.
Formule de calcul :
Mensualite max = (Revenus nets - Charges) x 35%
Capital max = Mensualite x [(1 - (1 + taux)^(-n)) / taux]
Le taux d'endettement de 35% est une regle imposee par le HCSF (Haut Conseil de Stabilite Financiere) depuis janvier 2022, confirmee pour 2026. Ce taux inclut l'assurance emprunteur.
Regles HCSF 2026 pour le credit immobilier
| Critere | Valeur | Details |
|---|---|---|
| Taux d'endettement max | 35% | Assurance incluse |
| Duree maximale | 25 ans | 27 ans si VEFA ou construction |
| Derogations | 20% | Dont 6% pour primo-accedants |
| Reste a vivre | 700-1 500 € | Variable selon les banques |
Taux immobiliers moyens en avril 2026
| Duree | Taux moyen | Meilleur taux |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,20% | 2,80% |
| 20 ans | 3,35% | 3,00% |
| 25 ans | 3,45% | 3,15% |
Sources : CAFPI, Meilleurtaux. Taux hors assurance, pour un profil standard. Mis a jour en avril 2026.
5 conseils pour augmenter sa capacite d'emprunt
Remboursez vos credits en cours
Chaque credit rembourse libere de la capacite d'endettement. Un credit auto de 300 €/mois = 60 000 € de capacite d'emprunt en moins sur 20 ans.
Empruntez a deux
Un co-emprunteur double potentiellement vos revenus declares et donc votre capacite d'emprunt.
Allongez la duree
Passer de 20 a 25 ans augmente votre capacite d'environ 20%, mais le cout total du credit augmente aussi.
Negociez le taux et l'assurance
Faire jouer la concurrence entre banques et utiliser la loi Lemoine pour choisir une assurance externe peut economiser des dizaines de milliers d'euros.
Augmentez votre apport
Un apport de 20% ou plus rassure les banques et peut vous obtenir un meilleur taux, ce qui augmente indirectement votre capacite.
Questions frequentes
Comment calculer sa capacite d'emprunt immobilier ?
La capacite d'emprunt se calcule en appliquant le taux d'endettement maximum de 35% (regle HCSF) a vos revenus nets mensuels, apres deduction des charges existantes. La mensualite maximale est ensuite convertie en capital empruntable selon le taux d'interet et la duree du pret.
Quel est le taux d'endettement maximum en 2026 ?
Le Haut Conseil de Stabilite Financiere (HCSF) fixe le taux d'endettement maximum a 35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise. Les banques disposent d'une enveloppe derogatoire de 20% pour certains profils, dont 6% reserves aux primo-accedants.
Quelle est la duree maximale d'un pret immobilier ?
La duree maximale est de 25 ans selon les regles HCSF. Une exception est possible a 27 ans en cas d'achat en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achevement) ou de construction, avec un differe de remboursement de 2 ans maximum.
L'apport personnel est-il obligatoire ?
L'apport personnel n'est pas legalement obligatoire, mais les banques demandent generalement un apport d'au moins 10% du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus important ameliore votre dossier et peut vous obtenir un meilleur taux.
Comment augmenter sa capacite d'emprunt ?
Plusieurs leviers existent : rembourser les credits en cours pour reduire les charges, emprunter a deux (co-emprunteur), allonger la duree du pret, negocier un meilleur taux d'interet, choisir une assurance emprunteur externe moins chere (loi Lemoine), ou augmenter votre apport personnel.
Outils complementaires
Pour completer votre projet immobilier, simulez vos mensualites de pret, estimez les frais de notaire et verifiez votre taux d'endettement. Si vous prevoyez des travaux de renovation, consultez nos estimateurs artisans : prix electricien, prix plombier, prix chauffagiste, prix macon et prix couvreur.